Teori Permintaan dan Penawaran Rumah

2.1.1    Karakteristik dan Fungsi Rumah

Rumah sebagai kebutuhan dasar mempunyai arti, fungsi, dan peran penting bagi keberadaan kehidupan seseorang. Perilaku masyarakat tercermin dari kondisi perumahan baik secara ekonomi maupun sosial. Di sisi lain, kondisi perumahan dan permukiman juga mencerminkan peran dan perhatian pemerintah terhadap penataaan dan penertiban kehidupan warganya. Dalam upaya pemenuhan kebutuhan dasar, rumah dapat menjadi tolak ukur tingkat kesejahteraan masyarakat (Isja, 2002).

Perumahan terdiri dari bangunan tempat tinggal bagi keluarga tunggal dan keluarga banyak. Ahmad Hidayat[7] mengemukakan bahwa sebagai komoditas, rumah memiliki karakteristik khusus yang membedakan dengan barang lainnya, yaitu:

1.      Rumah sangat terikat pada tempat/lokasi dan secara spasial (unsur perencanaan dan tata guna tanah) dapat dioptimalkan

2.      Rumah harus mempunyai fungsi, dalam arti memenuhi kebutuhan hidup penghuninya, yaitu mempunyai akses ke pusat kegiatan ekonomi, sosial dan memperhatikan fasilitas

3.      Lingkungan yang memadai, dalam arti perencanaan tata letak perumahan memenuhi standar lingkungan

4.      Bahan bangunan mempunyai struktur biaya berbeda, sehingga rentan terhadap perubahan harga

5.      Proyek pembangunan perumahan merupakan proyek investasi jangka panjang, brek even point akan didapat setelah kurang lebih lima tahun

6.      Trend menunjukkan bahwa harga tanah dan komponen bahan bangunan beranjak naik sehingga mempengaruhi harga rumah.

Menurut Isja (2002), makna perumahan dari waktu ke waktu telah berkembang, sehingga saat ini dapat dipahami sebagai berikut:

1.      Wadah pembinaan kesejahteraan keluarga, sesuai dengan UU No.4 Tahun 1992 tentang perumahan dan permukiman

2.      Sarana mempercepat pembentukan masyarakat yang utuh karena terbuka bagi semua suku dan budaya

3.      Peningkatan nilai lahan yang luar biasa akan menjadi suatu keuntungan bagi pemerintah untuk meningkatkan PAD, namun perlu dikelola lebih baik

4.      Dapat dipercepat dengan merintis pengembangan kawasan siap bangun

5.      Perumahan yang dibangun bersifat multi aspek dan sangat bermanfaat untuk mengembangkan SDM, karena memiliki fasilitas yang lengkap dan memadai

6.      Terjadi pergeseran pemahaman di masyarakat, bahwa saat ini rumah juga merupakan suatu investasi. Hal ini perlu diatasi melalui sistem seleksi calon penghuni demi menjamin pemerataan

7.      Rumah sederhana dapat dikembangkan oleh penghuni menjadi lebih memenuhi syarat

8.      Aspek lingkungan merupakan salah satu pencapaian yang penuh tantangan. Dalam pengembangannya harus melibatkan masyarakat

 

2.1.2 Rumah Tinggal Sebagai Konsumsi

Umumnya tujuan seseorang memiliki rumah adalah untuk tujuan konsumsi. Menurut catatan Econit Advisory Group[8], konsumsi didorong oleh pendapatan riil masyarakat yang meningkat, baik kelompok atas maupun bawah. Jadi peningkatan konsumsi masyarakat terjadi akibat optimisme konsumen pada prospek pemulihan ekonomi, serta peningkatan pendapatan riil masyarakat. Hanya, konsumsi tidak selalu menggunakan dana tunai dari tabungan masyarakat. Sebab, jumlah tabungan sering tak cukup untuk memenuhi kebutuhan konsumsi rumah tangga. Maka, mereka pun mengajukan kredit ke perbankan, baik secara langsung atau menggunakan kartu kredit, misalnya, untuk membeli rumah. Untuk itulah pihak perbankan menyediakan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) untuk membantu masyarakat dalam mendapatkan rumah yang diinginkan.

Ada dua hal yang menyebabkan dunia perbankan meningkatkan alokasi KPR-nya. Pertama, bank memiliki kelebihan dana namun mereka khawatir untuk menyalurkan kredit ke sektor besar seperti korporat, karena risikonya besar. Sebagai alternatif, mereka mengalihkan ke kredit konsumen antara lain KPR.

Faktor kedua adalah kondisi makro ekonomi saat ini yang cenderung mengalami kenaikan positif. Apalagi, sasaran KPR ini adalah para end user (pengguna akhir), yang mempunyai kebutuhan riil termasuk membeli rumah sebagai tempat tinggal. Jika ekonomi membaik masyarakat bisa membeli rumah dengan cara tunai atau mengangsur. Hal ini yang ditangkap sebagai peluang perbankan sehingga pemberian KPR diprediksi semakin meningkat.

 

2.1.3 Rumah Tinggal Sebagai Investasi

Selain untuk tujuan konsumsi, rumah tinggal juga dapat dijadikan sebagai suatu investasi. Di dalam teori ekonomi makro, investasi rumah tinggal dikategorikan sebagai salah satu bentuk investasi perusahaan. Investasi rumah tinggal terdiri dari bangunan tempat tinggal untuk keluarga tunggal dan keluarga banyak, untuk selanjutnya akan disebut sebagi perumahan (Joesron, 1991).

Perumahan yang ada diasumsikan sebagai salah satu bentuk aset yang dapat dimiliki oleh pemilik kekayaan di antara beberapa alternatif lainnya Perumahan digolongkan sebagai suatu aset karena memiliki umur ekonomis yang lama. Karena lamanya umur ekonomis tersebut, investasi perumahan pada tahun tertentu hanya merupakan bagian yang kecil saja dari stok perumahan yang ada.[9]

Investasi perumahan harus memperhatikan stok rumah yang tersedia. Permintaan akan stok perumahan tergantung pada pengembalian riil neto yang didapat dari memiliki rumah, dimana pengembalian bruto terdiri dari sewa, jika rumah disewakan, atau pengembalian implisit yang diterima pemilik rumah dengan tinggal dirumah tersebut, ditambah capital gain.[10] Pengembalian bruto adalah pendapatan yang mungkin diterima dari memiliki rumah sebelum memasukkan biaya dalam perhitungan. Biaya pemilikan rumah terdiri dari beban bunga cicilan kredit perumahan, ditambah pajak dan depresiasi. Penerimaan neto didapat setelah mengurangi penerimaan bruto dengan biaya-biaya tersebut.[11] Kenaikan penerimaan neto akan menjadikan rumah sebagai suatu investasi yang menarik.

 

2.1.4 Permintaan Rumah Tinggal

Turner (1976) mengemukakan bahwa dalam suatu keluarga terdapat tiga faktor yang mendorong untuk memiliki rumah. Pertama, keamanan, yaitu rumah tidak saja dijadikan tempat tinggal, tapi juga dapat memberi rasa aman bagi penghuninya. Kedua, identitas, yaitu rumah dapat dijadikan sebagai sarana pemenuhan harga diri. Ketiga, kesempatan, yaitu dikaitkan dengan kesempatan memiliki rumah yang terbatas (Ludis, 1995).

Permintaan rumah terutama dipengaruhi oleh tiga faktor: pendapatan, tingkat suku bunga kredit perumahan (hipotek), dan pajak. Ketika pendapatan naik, maka lebih banyak keluarga yang membeli rumah pertamanya atau pindah ke rumah yang lebih besar. Masyarakat akan meningkatkan permintaan ketika mereka memperkirakan ada pendapatan lebih tinggi yang sifatnya tetap. Tingkat suku bunga kredit perumahan akan mempengaruhi permintaan karena pembayaran kredit akan terbebani dengan bunga. Sementara itu, peraturan pajak yang dikeluarkan pemerintah memang tidak sering berubah, tapi ketika dilakukan akan mempengaruhi permintaan perumahan (Dornbusch et. al., 2004).

Barret dan Blair (1988) mengemukakan bahwa faktor ekonomi yang secara langsung mempengaruhi keberhasilan proyek perumahan adalah permintaan dan penawaran. Permintaan diasumsikan merupakan fungsi dari populasi, pendapatan, tenaga kerja, harga, pajak, suku bunga, uang muka, dan harapan masa depan. Hasil penelitian menunjukkan bahwa populasi, tenaga kerja dan pendapatan mempunyai hubungan yang kuat terhadap permintaan rumah (Soeharjoto, 2002).

Chaterjee pada tahun 1978 melakukan penelitian mengenai permintaan rumah tinggal di lima kota besar Indonesia yang meliputi Medan, Jakarta, Bandung, Yoyakarta dan Denpasar. Dengan menggunakan data cross sectional pada periode 1968-1969 dan 1969-1970, hasil penelitian menunjukkan bahwa setiap region memiliki pertumbuhan permintan yang berbeda antara pulau Jawa dan luar Jawa. Permintaan rumah tinggal di pulau Jawa tumbuh lebih cepat karena adanya pertumbuhan pendapatan yang lebih cepat daripada luar Jawa.[12]

            Menururt Iskandar (2002), secara umum permintaan rumah tinggal dipengaruhi beberapa faktor, yaitu:

1. kekayaan masyarakat, semakin tinggi pendapatan, maka tingkat permintaan akan meningkat
2. Tingkat pengembalian modal dari memiliki rumah. Jika kenaikan riil nilai rumah sebagai suatu investasi naik, maka permintaan rumah akan meningkat
3. Pendapatan yang bisa diterima dari aset lain
4. Suku bunga. Semakin tinggi tingkat suku bunga, maka akan semakin besar cicilan yang harus dibayarkan sehingga semakin rendah minat masyarakat dalam membeli rumah tinggal
5. Pertambahan penduduk dan pendapatan. Dalam jangka panjang, pertambahan penduduk dan pendapatan akan semakin meningkatkan permintaan terhadap rumah

Sedangkan Joesron (1991) menyatakan bahwa selain permintaan, faktor penawaran akan perumahan juga turut mempengaruhi ketersediaan stok perumahan. Penawaran perumahan baru merupakan fungsi dari harga perumahan tersebut. Penawaran rumah baru dipengaruhi oleh biaya faktor-faktor produksi yang digunakan dan faktor faktor teknologi yang mempengaruhi biaya bangunan. Selain itu, penawaran rumah baru juga merupakan investasi bruto, yaitu tambahan total pada stok perumahan.

 

 

2.2. Kajian Teori

2.1.1 Teori Permintaan

Manusia mempunyai kebutuhan yang tidak terbatas, sedangkan pendapatan yang ada selalu terbatas. Dengan demikian manusia perlu melakukan pilihan terhadap alternatif berbagai kebutuhannya (Soeharjoto, 1998).

Dalam teori ekonomi, konsumen adalah mereka yang membeli dan mengkonsumsi sebagian besar barang konsumsi dan jasa. Pakar ekonomi mengasumsikan bahwa setiap konsumen secara konsisten berusaha memperoleh kepuasan maksimum atau kesejahteraan atau utilitas sedangkan sumber daya yang ada yang terbatas. Akibatnya, tidak semua kebutuhan konsumen dapat terpenuhi (Lipsey, 1995).

            Dalam hukum permintaan dijelaskan sifat hubungan antara permintaan suatu barang dengan tingkat harganya. Secara sederhana, permintaan dapat diartikan sebagai jumlah barang yang dibeli konsumen pada berbagai tingkat harga, waktu, dan tempat tertentu.

Menurut Lipsey (1995), jumlah yang diminta adalah jumlah komoditi total yang ingin dibeli oleh semua rumah tangga. Banyaknya komoditi yang akan dibeli konsumen dipengaruhi oleh faktor harga komoditi itu sendiri, rata-rata penghasilan rumah tangga, harga komoditi yang berkaitan, selera distribusi pendapatan di antara rumah tangga, dan besarnya populasi. Menurut Arief (1996), fungsi permintaan terhadap barang yang diproduksi suatu perusahaan, misalnya barang X₁, dapat diformulasikan sebagai berikut:

X₁ = f (P₁, P₂, P₃, ..., P_n, Y, A, á)

dimana permintaan terhadap barang X₁ ditentukan oleh:

1.      Harga barang itu sendiri (P₁)

2.      Harga barang sejenis atau yang berkaitan dengan X₁, (P₂, P₃, ..., P_n)

3.      Daya beli konsumen atau pihak-pihak lain yang meminta barang X₁, yang tercermin dalam tingkat pendapatan (Y)

4.      Biaya iklan untuk mempromosikan barang X₁ (A)

5.      Faktor-faktor lain (á) yang akan ditentukan dari waktu ke waktu

Mankiw (2003), menyatakan bahwa faktor-faktor yang mempengaruhi permintaan individu adalah harga, pendapatan, harga barang lain yang berkaitan, selera, dan ekspektasi tentang keadaan dimasa yang akan datang. Begitu juga menurut Sukirno (2002), beberapa faktor penting yang mempengaruhi permintaan diantaranya adalah:

1.      Harga barang itu sendiri. Dalam analisis ekonomi, dianggap bahwa permintaan suatu barang terutama dipengaruhi oleh barang itu sendiri, dan dimisalkan faktor-faktor lain tidak mengalami perubahan (ceteris paribus). Dalam hukum permintaan, semakin rendah harga suatu barang maka semakin banyak permintaan atas barang tersebut. Sebaliknya, semakin tinggi harga suatu barang, semakin sedikit permintaan atas barang tersebut

2.      Harga barang lain yang berkaitan dengan barang tersebut, yang meliputi tiga jenis barang yaitu barang pengganti, barang pelengkap dan barang yang tidak memiliki kaitan sama sekali (netral)

3.      Pendapatan rumah tangga dan pendapatan rata-rata masyarakat, merupakan faktor yang sangat penting dalam menentukan corak permintaan terhadap berbagai jenis barang. Perubahan terhadap pendapatan selalu menimbulkan perubahan terhadap berbagai jenis barang

4.      Corak distribusi pendapatan dalam masyarakat. Jika pendapatan sebagian masyarakat meningkat atau sebagian lainnya mengalami penurunan, maka jenis barang yang diminta juga akan berubah

5.      Cita rasa/selera masyarakat. Jika selera masyarakat terhadap suatu jenis barang berubah, maka permintaan terhadap barang tersebut juga akan berubah

6.      Jumlah penduduk, dalam hal ini tidak dengan sendirinya menyebabkan pertambahan permintaan. Biasanya pertambahan penduduk diikuti dengan perkembangan dalam kesempatan kerja. Dengan demikian lebih banyak orang yang menerima pendapatan dan meningkatkan daya beli. Peningkatan daya beli ini akan meningkatkan permintaan

7.      Ramalan mengenai keadaan dimasa yang akan datang. Jika ramalan keadaan dimasa datang menunjukkan harga-harga meningkat, maka konsumen akan membeli lebih banyak pada saat ini untuk menghemat pengeluaran.

Hubungan antara permintaan suatu barang dengan tingkat harganya tersebut disajikan pada kurva permintaan yang memiliki slope negatif. Kurva permintaan digambarkan dengan asumsi bahwa setiap faktor, kecuali harga komoditi itu sendiri diasumsikan konstan.  Perubahan pada setiap variabel yang sebelumnya dianggap konstan akan menggeserkan kurva permintaan itu ke posisi yang baru. Pergeseran kurva permintaan disebabkan oleh perubahan faktor-faktor lain yang mempengaruhi perubahan permintaan kecuali harga barang itu sendiri.

Kenaikan pendapatan rata-rata rumah tangga akan menyebabkan kurva permintaan bergeser ke kanan (D₁) yang menunujukkan terjadinya peningkatan permintaan akan suatu komoditi dalam setiap tingkat harga yang memungkinkan.  Perubahan dalam distribusi pendapatan akan membawa dua pengaruh.  Bagi mereka yang memperoleh tambahan pendapatan akan menggeser ke kanan kurva-kurva permintaan untuk komoditi yang dibeli (D₁), sedangkan bagi mereka yang berkurang pendapatannya akan menggeser ke kiri kurva-kurva permintaan (D₂).

Kenaikan harga barang substitusi juga akan membuat kurva permintaan bergeser ke kanan (D₁), sebaliknya kenaikan harga barang komplementer akan mengakibatkan kurva permintaan bergeser ke kiri (D₂) sehingga jumlah komoditi yang diminta pada setiap tingkat harga akan lebih menurun.

Selain hal-hal tersebut di atas, kenaikan jumlah penduduk juga akan mengakibatkan pergeseran ke kanan kurva-kurva permintaan (D₁) yang menunjukkan bahwa akan lebih banyak produk yang dibeli pada setiap tingkat harga. Selera masyarakat juga mempunyai pengaruh yang cukup besar terhadap keinginan untuk membeli berbagai produk.  Oleh karena itu, setiap perusahaan yang memasarkan produk-produk konsumsi perlu dan harus mengkaji mengenai preferensi konsumennya yang cenderung akan terus berubah. Dengan demikian, diharapkan produk yang dihasilkannya dapat memenuhi selera konsumen dan dapat meningkatakan tingkat permintaan terhadap produknya.

 

2.1.2 Teori Penawaran

            Hukum penawaran pada dasarnya mengatakan bahwa semakin tinggi harga suatu barang, maka semakin banyak jumlah barang tersebut akan diatwarkan oleh penjual. Sebaliknya, semakin rendah harga barang, maka semakin sedikit jumlah barang tersebut yang ditawarkan (Sukirno, 2002).

Secara umum, jumlah barang yang ditawarkan tergantung dari banyaknya barang yang dapat dihasilkan oleh suatu unit produksi. Untuk itu, perlu dipertimbangkan juga peranan faktor-faktor produksi terhadap banyaknya output yang dihasilkan. Semakin banyak output yang dihasilkan maka semakin banyak pula jumlah barang yang ditawarkan. Jumlah output dapat diperkirakan dengan menghitung biaya produksi, misalnya dengan menggunakan fungsi Cobb-Doglas[13]:

Q = K^á L^â

di mana

            Q = output riil

            K = modal

            L = tenaga buruh

            Mankiw (2003) menyatakan faktor yang menetukan penawaran adalah harga, harga input, teknologi dan ekspektasi. Sedangkan menurut Sukirno (2002), selain faktor biaya produksi, keinginan penjual untuk menawarkan barangnya dipengaruhi oleh beberapa faktor, diantaranya:

1. Harga barang itu sendiri

2. Harga barang-barang lain yang berkaitan

3. Tujuan operasi perusahaan tersebut

4. Tingkat teknologi yang digunakan

 

2.1.3 Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Pembangunan Perumahan

            Perumahan merupakan salah satu kebutuhan pokok manusia. Walaupun demikian, pada umumnya perumahan masih merupakan masih dikategorikan sebagai barang mewah. Hal ini dikarenakan harga rumah yang masih cukup tinggi jika dibandingkan dengan rata-rata pendapatan masyarakat.

            Selain pendapatan masyarkat, masih banyak faktor yang mempengaruhi pembangunan perumahan. Secara umum faktor-faktor tersebut dapat digolongkan sebagai faktor yang mempengaruhi permintaan dan faktor yang mempengaruhi penawaran. 

Pada dasarnya keputusan seseorang untuk memiliki rumah dipengaruhi oleh motif konsumsi dan motif investasi. Dengan mengasumsikan bahwa rumah sebagai kebutuhan pokok tidak memiliki barang pengganti, maka kemungkinan bagi seorang konsumen hanyalah menyesuaikan jenis rumah yang ingin dimiliki dengan tingkat pendapatannya. Jadi jika misalnya seorang konsumen tidak dapat membeli rumah tipe menengah, maka ia akan mengalihkan pembelian ke tipe yang lebih rendah yaitu tipe sederhana. Dalam hal ini perumahan yang dimaksudkan adalah semua jenis tempat tinggal yang dibeli oleh konsumen.

Dengan asumsi tersebut, maka permintaan perumahan untuk kedua motif tersebut akan dipengaruhi oleh faktor harga rumah, daya beli masyarakat dan faktor lain yang ditentukan dari waktu ke waktu. Berdasarkan penelitian diatas, maka dapat diperkirakan bahwa faktor-faktor yang mempengaruhi pembangunan perumahan diantaranya:

1. Harga Rumah

Untuk membangun sebuah rumah dibutuhkan waktu yang cukup lama, umumnya kurang dari setahun, maka untuk pembangunan perumahan secara masal tentunya diperlukan waktu lebih dari itu. Dengan jangka waktu pembangunan perumahan yang cukup lama, maka pada setiap waktu stok perumahan diasumsikan tetap, dimana terdapat stok perumahan yang telah tertentu (fixed) yang tidak dapat disesuaikan dengan cepat sebagai tanggapan terhadap perubahan perubahan harga.

Komponen harga rumah pada keseimbangan merupakan titik pertemuan antara permintaan dan penawaran. Perubahannya dapat diukur dengan menggunakan indikator inflasi sektor perumahan. Jika harga rumah terus mengalami kenaikan, maka permintaan dari masyarakat akan menurun. Sebaliknya, kenaikan harga rumah merupakan suatu rangsangan bagi pihak pengembang untuk membangun perumahan.

2. Daya Beli masyarakat

Nicolson (1999) mengemukakan bahwa jika pendapatan bertambah maka secara otomatis bagian dari pendapatan yang akan dibelanjakan akan bertambah, sehingga jumlah barang yang bisa dibeli juga meningkat (Iskandar, 2002). Sedangkan Soeharjoto (1998) menyatakan  bahwa semakin besar pendapatan per kapita, maka pembelian perumahan akan bertambah.

Berdasarkan konsep engel, semakin tinggi tingkat pendapatan maka semakin rendah porsi pendapatan yang dibelanjakan untuk makanan, dan semakin tinggi pula porsi pendapatan yang dibelanjakan untuk kebutuhan non-makanan. Jika pendapatan per kapita masyarakat meningkat, maka porsi pendapatan yang digunakan untuk membeli rumah atau membayar cicilan KPR lebih besar.

3. Tingkat Bunga

Semakin tinggi tingkat suku bunga kredit, maka semakin besar cicilan kredit yang harus dibayarkan oleh nasabah. Tingkat suku bunga berbeda tergantung tingkat kepercayaaan kredit dari si peminjam, jangka waktu pinjaman dan bebagai aspek perjanjian lainnya antara peminjam dengan pemberi pinjaman (Dornbusch et. al., 2004).

Kenaikan tingkat suku bunga kredit, baik konsumsi maupun investasi akan mengurangi permintaan agregat untuk setiap tingkat pendapatan, karena disamping menaikkan jumlah cicilan kredit yang harus dibayar, tingkat suku bunga yang lebih tinggi juga akan mengurangi keinginan untuk baik untuk konsumsi maupun berinvestasi.[14]

4. Jumlah Penduduk

Komponen faktor lain yang ditentukan dari waktu ke waktu untuk permintaan perumahan adalah Jumlah penduduk. Jumlah penduduk yang besar merupakan pasar yang potensial dalam memasarkan suatu produk. Kenaikan pada tingkat pertumbuhan populasi akan menyebabkan kebutuhan perumahan menjadi semakin besar.

Biasanya pertambahan penduduk juga diikuti dengan perkembangan dalam kesempatan kerja. Dengan demikian lebih banyak orang yang menerima pendapatan dan meningkatkan daya beli. Peningkatan daya beli ini akan meningkatkan permintaan.