STATISTIK HOTEL DAN KUNJUNGAN TAMU ASING KABUPATEN KARIMUN 2008

a. Tingkat Penghunian Kamar Hotel

Tingkat penghunian kamar hotel (TPK) di Kabupaten Karimun pada tahun 2007 mencapai 23,97 persen untuk usaha akomodasi lainnya, dan 27,67 persen pada hotel berbintang. Besaran tersebut berfluktuasi setiap bulannya. Untuk usaha akomodasi lainnya TPK paling rendah terjadi pada bulan Mei sebesar 17,85 persen, sedangkan yang tertinggi terjadi pada bulan Desember sebesar 29,61 persen. Sementara pada hotel berbintang, TPK paling rendah terjadi pada bulan Januari sebesar 15,67 persen, dan yang tertinggi pada bulan November sebesar 33,5 persen.

Pada klasifikasi usaha akomodasi lainnya yang memiliki 10-24 kamar, TPK  mencapai 13,26 persen. Pada usaha yang memiliki 25-40 kamar, TPK mencapai 23,81 persen. Sedangkan pada usaha yang memiliki 41-100 kamar, TPK mencapai 24,69 persen. Sementara itu, TPK pada hotel berbintang mencapai 35,51 persen untuk hotel bintang 1, dan 11,71 persen untuk hotel bintanng 2.

          Tingkat penghunian kamar hotel tahun 2007 tersebut menunjukkan peningkatan yang cukup menggembirakan dibandingkan tahun-tahun sebelumnya. Hal ini mengingat tren TPK di Kabupaten Karimun pada tahun 2001-2006 terus menunjukkan penurunan. Terutama pada dua tahun terakhir dimana TPK berada dibawah 20 persen.

b. Tingkat Penghunian Tempat Tidur

Dari jumlah seluruh tempat tidur yang tersedia selama tahun 2007, tempat tidur yang digunakan berkisar antara 22,6 persen untuk usaha akomodasi lainnya dan 31,25 persen pada hotel berbintang. Ini menunjukkan bahwa TPTT pada hotel berbintang lebih rendah jika dibandingkan dengan TPTT usaha akomodasi lainnya.

c. Rata-rata Lama Menginap

          Rata-rata lama menginap tamu di hotel berbintang dan usaha akomodasi lainnya pada tahun 2007 adalah 1,45 hari. Untuk wisatawan asing, rata-rata lama menginap adalah 1,94 hari, sedangkan tamu Indonesia adalah 2,61 hari. Dengan demikian dapat dilihat bahwa pada periode tersebut tamu Indonesia lebih lama menginap dibandingkan dengan tamu asal luar negeri. Yang menarik adalah bahwa rata-rata lama menginap tersebut menunjukkan kecenderungan untuk meningkat setiap bulannya, dimana pada akhir tahun rata-rata lama menginap tersebut mencapai 5,27 hari untuk tamu indonesia dan 5,31 hari untuk tamu asing.

Jika dilihat pada tahun-tahun sebelumnya, rata-rata lama menginap tamu pada hotel di Kabupaten Karimun cenderung stabil namun menunjukkan gejala penurunan. Selama tahun 2001-2006 rata-rata lama menginap tamu tersebut berkisar antara 1,47 sampai 2,11 hari.

Dengan demikian rata-rata lama menginap tamu pada tahun 2007 adalah yang terendah selama enam tahun terakhir. Hal itu mengindikasikan bahwa kunjungan wisatawan di Kabupaten Karimun menjadi semakin singkat. Ini harus menjadi perhatian bagi pihak-pihak terkait, terutama yang berkaitan dengan kunjungan tamu asing. Sebab semakin lama seorang tamu asing mengunjungi suatu wilayah, maka pengeluaran yang akan dibelanjakan di tempat tersebut tentunya semakin besar dan dapat mendatangkan devisa bagi negara.

d. Jumlah Tamu Per Kamar

          Jumlah Tamu per Kamar (Guest Per Room = GPR) menggambarkan rata-rata banyaknya tamu yang menghuni satu kamar yang terjual. GPR hotel di Kabupaten Karimun pada tahun 2007 adalah 1,23. GPR paling rendah terjadi pada bulan Februari dan Mei, sedangkan yang tertinggi terjadi pada bulan November.

3. KUNJUNGAN WISATAWAN MANCANEGARA

          Sebagai salah satu kota tujuan wisata, pada tahun 2007 Kabupaten Karimun tercatat dikunjungi oleh 152.463 orang wisatawan mancanegara. Jumlah ini menurun sekitar 8,99 persen dari jumlah wisatawan mancanegara tahun 2006 yang sebesar 167.538 orang. Jika ditinjau kebelakang, selama periode 2003-2007 laju kedatangan wisatawan mencanegara menunjukkan adanya penurunan setiap tahun. Walaupun sempat meningkat hingga mencapai 3,84 persen pada tahun 2004, namun jumlah wisatawan mancanegara tahun 2007 merupakan yang terendah selama lima tahun terakhir.

Jika diperhatikan lebih lanjut, ramainya kunjungan wisatawan mancanegara ke Kabupaten Karimun juga dipengaruhi waktu tertentu. Puncak kunjungan (peak season) wisatawan asing ke Karimun terjadi pada bulan Maret, Juni-Juli, dan Desember. Sementara kunjungan yang rendah (low season) terjadi pada bulan Januari, Mei, dan Oktober. Walaupun terdapat puncak kunjungan, namun secara umum perbedaannya dengan jumlah kunjungan yang rendah tidak begitu mencolok. Setiap bulannya rata-rata Kabupaten Karimun dikunjungi oleh 12.705 wisatawan mancanegara.

          Jika ditinjau dari segi asal, dari tahun ke tahun wisatawan dari negara Malaysia masih memberikan sumbangan terbesar terhadap keseluruhan wisatawan mancanegara yang berkunjung ke Kabupaten Karimun. Pada tahun 2007, wisatawan asal negara tersebut berjumlah 80.714 orang. Jumlah terbesar kedua dipegang oleh wisatawan asal negara Singapura dengan jumlah 69.592 orang. Selain kedua negara tersebut, wisatawan dari negara lain rata-rata hanya menyumbang 0,03 persen dari keseluruhan jumlah wisatawan mancanegara. Hal ini dapat dipahami mengingat letak kedua negara tersebut merupakan yang paling dekat dan berbatasan langsung dengan Kabupaten Karimun.

MIRIP PERTAMINA

Demikian kata delapan dari sepuluh orang kenalan di luar BPS mengenai BPS. Tentu saja mereka bukan bermaksud membicarakan tentang masalah pendapatan, tapi mungkin itulah kesan sebagian besar orang luar ketika melihat logo baru BPS. Saya kira demikian pula halnya pendapat sebagian besar responden sensus/survei yang diadakan BPS. Responden yang baru berurusan dengan BPS mungkin akan mengira institusi ini adalah lembaga swasta jika tidak ada lambang Garuda Pancasila dan keterangan mengenai landasan hukum yang digunakan pada halaman depan kuesioner. Namun tulisan ini sejatinya bukan bermaksud untuk memberikan kritik mengenai logo tersebut. Memang betapapun bagus dan dinamis, logo itu terasa kurang menggambarkan citra BPS sebagai salah satu lembaga negara. Tetapi yang ingin lebih ditekankan tulisan ini sebenarnya adalah pada pencitraan BPS sebagai sebuah lembaga pemerintah.

Sampai saat ini masih banyak masyarakat yang tidak mengetahui bahwa BPS adalah lembaga pemerintah. Contoh kurangnya tersosialisasinya BPS di masyarakat adalah pada saat dilaksanakan sensus atau survei di daerah. Pertanyaan pertama yang biasanya dilontarkan masyarakat setelah kita jelaskan maksud kedatangan kita adalah “apa itu BPS?”. Memang dulu BPS lebih dikenal sebagai kantor sensus. Namun jika kita bahasakan bahwa survei seperti SUSENAS dan SAKERNAS adalah sensus maka mereka akan terus memberondong kita dengan pertanyaan lain. Sebab, mereka tidak akan percaya jika petugas sensus sampai menanyakan keadaan ekonomi rumah tangga sedetail-detailnya, bahkan yang bersifat sangat pribadi. Atau mengapa sensus yang dilakukan hanya kepada 10 rumah tangga saja. Kita memang harus bisa menjelaskan mengenai apa itu survei dan apa maksud diadakannya. Namun tak jarang kita harus siap-siap sedikit berdebat, karena rumah tangga dengan tingkat pendidikan yang rendah biasanya tidak mengerti, dan bagi mereka yang memiliki usaha sering memandang dengan sikap curiga. Jika selama ini orang BPS sendiri banyak yang kurang dapat menjelaskan maksud dan tujuan kegiatan dengan tepat, lalu bagaimana dengan mitranya?. Banyak kegiatan lapangan yang mengalami kendala karena masalah-masalah seperti ini.

Dibentuknya Biro Humas di BPS sebenarnya merupakan kemajuan besar dalam peningkatan citra BPS di masyarakat. Namun hal itu rasanya hanya berlaku di tingkat pusat. Sampai saat ini kegiatannya pun masih terbatas, dan belum terasa gaungnya di daerah. Upaya lain yang dilakukan dengan pembangunan kantor baru BPS di daerah melalui penyeragaman kriteria tata letak dan desain bangunan juga patut diacungi jempol. Dengan demikian kedepannya kantor BPS diharapkan dapat memiliki ciri fisik khusus yang mudah dikenali dan diketahui masyarakat. Namun rasanya peningkatan citra BPS melalui pembangunan kantor yang seragam dan pembentukan biro humas saja tidak cukup. Sebab pencitraan yang paling efektif di masyarakat adalah melalui petugas BPS yang mendatangi rumah-rumah, perusahaan, maupun instansi dan badan pemerintah lainnya.

Harus kita akui dengan jujur, bahwa sulit bagi kita untuk mengidentikfikasi petugas BPS yang sedang bertugas di lapangan. Tidak ada ciri khusus yang menandakan bahwa seseorang yang kita temui adalah pegawai negeri sipil yang bertugas di BPS. Selama ini pakaian yang digunakan oleh pegawai BPS dari satu daerah ke daerah lain banyak yang berbeda. Misalnya jika di daerah Kalimantan pegawai BPS pada hari selasa mengenakan seragam HANSIP berwarna hijau, di Pusat menggunakan pakaian bebas rapi, di wilayah Kepri menggunakan baju pemda, sementara di Sumsel ada yang menggunakan seragam hitam putih seperti kantor pajak, dan banyak kabupaten/kota yang menggunakan seragam sendiri dengan warna yang bermacam-macam. Tahun lalu sempat diadakan seragam berwarna abu-abu sebagai seragam harian, namun sampai saat ini penggunaannya lebih banyak pada acara internal BPS saja karena pengaturannya kurang tegas dan mengikat. Pegawai di daerah masih bisa menggunakan seragam itu pada hari apa saja sesuai mood-nya. Lalu dimana ciri khas kita sebagai satu lembaga?.

Jika dalam satu propinsi saja ada kabupaten yang menggunakan badge, dan banyak yang tidak. Ada yang memakai papan nama dan lencana korpri sedangkan yang lainnya cukup dengan memakai pin BPS di kerah, lalu dimana letak rasa kebersamaan korpsnya?. Padahal dalam kesehariannya petugas BPS lebih banyak berhadapan dengan orang perorangan. Yang pertama akan dinilai dan dapat dilihat dari jauh adalah penampilan petugasnya. Tentu harus ada kode etik berpakaian yang tidak sekedar layak dan rapi, tapi juga berwibawa dan mudah dikenali. Di tingkat daerah sendiri, sampai saat ini rasanya hanya BPS dan Departemen Agama, instansi vertikal yang seragamnya masih mengekor dengan pemda. Padahal kita tidak dibawah mereka dan tidak juga menerima apa-apa dari mereka kecuali kerjasama. Sedangkan pegawai instansi vertikal lainnya, antar bagian saja dapat dikenali dari jenis seragam yang digunakan. Mengapa saat sudah berada dalam dunia kerja, kita masih belum punya identitas yang jelas, sementara mereka yang kuliah di STIS diwajibkan untuk memakai seragam dengan baik dan benar berikut sejumlah sanksi bagi pelanggarannya. Lalu dimana letak relevansi kewajiban menggunakan seragam ketika kuliah dulu dengan saat sudah bekerja?.

Seorang KSK di lapangan harus dapat dibedakan dengan pegawai pemda lainnya. Karena ketika KSK duduk di kedai kopi pada jam dinas, bisa jadi mereka istirahat sebentar setelah berkeliling survei, sedangkan pegawai pemda patut dipertanyakan motifnya. Jadi pegawai BPS tidak perlu ikut kabur ketika ada razia pegawai oleh satpol PP karena mereka yang dilapangan tentunya sedang menjalankan tugas, walaupun tanpa membawa surat tugas. Penggunaan seragam juga diharapkan dapat mempermudah ketika kita masuk ke areal industri atau kawasan khusus lain yang selama ini sulit ditembus jika tidak menggunakan kendaraan plat merah. Sedangkan pemilik usaha yang didatangi pegawai BPS seharusnya tidak perlu antipati terlebih dahulu karena mereka mengenali petugas yang datang adalah sekedar meminta data, bukan retribusi atau pajak daerah. Jadi tanpa bertanya-pun masyarakat sudah dapat mengenali bahwa petugas dengan seragam yang demikian ini datang untuk melakukan pendataan. Bukan masalah siapa orang yang datang, tapi dari instansi mana orang itu datang. Jadi siapapun pegawai BPS bisa saling mengisi tugas lapangan, tanpa harus ada dominasi orang perorang karena faktor kenalan. Jangan karena responden kenal dengan petugas, baru mau membantu BPS, tapi harus sebaliknya.

Dalam jangka panjang pegawai BPS harus dapat dikenali ketika bertugas dilapangan, karena hal itu sangat berhubungan dengan kewibawaan institusi yang menaunginya. Jika masyarakat tidak mengenal BPS, maka bagaimana mereka mau membantu petugasnya. Padahal selama ini kita hanya dapat mengharapkan kesediaan dan kesadaran responden untuk memberikan keterangan yang dibutuhkan, karena pada kenyataannya UU yang kita miliki tidak bergigi ketika menemui responden yang “sulit”. Dalam keadaan tersebut penggunaan pakaian seragam dapat sedikit membantu, mengingat dengan mengenakannya, maka pada pegawai yang bersangkutan turut pula melekat otritas dan kewenangan dalam menjalankan tugas. Jangan sampai pegawai BPS sudah pekerjaannya berat, penghasilannya minim, masih juga dipandang sebelah mata oleh masyarakat dan institusi lainnya. Istilahnya sudah low profit, masih harus low profile juga.

Tidak berlebihan kiranya jika sebagai sebuah institusi pemerintah, BPS memiliki pakaian dinas sendiri. Tidak perlu atribut yang rumit seperti tanda pangkat atau lencana-lencana, cukup sebuah seragam yang memiliki warna khas dengan logo BPS di lengan kiri. Seragam yang sama antara pejabat dengan staf biasa, antara KSK di kecamatan dengan kepala BPS di Jakarta, antara pegawai di Sabang dengan Merauke. Cukup dikenakan pada jam dinas saja, atau pada waktu kita berdinas, sehingga kita lebih mudah untuk saling mengenali dan menyapa dengan sesama pegawai BPS bahkan jika kita berada di daerah lain. Seorang pegawai yang dikenali dari seragamnya merupakan sebuah alat sosialisasi berjalan yang jangkauannya sangat luas. Dan yang pasti, ini menunjukkan bahwa kita memang berasal dari satu institusi.

 Gagasan ini pastinya bukan sebuah hal baru, yang entah karena apa tidak kunjung terealisasi juga. Alasan yang paling masuk akal biasanya soal anggaran, tapi jika ada kemauan, hal itu pasti bisa diatasi. Atau mungkin juga karena pegawai BPS banyak yang sudah nyaman dengan situasi yang sekarang. Karena BPS sering bekerja tidak mengenal waktu, siang malam maupun hari libur, sehingga penggunaan seragam dinas akan dirasakan sebagai sebuah pembatasan. Atau bisa jadi banyak yang merasa lebih nyaman untuk keluar kantor pada jam kerja dengan menggunakan pakaian yang sekarang, karena orang tidak akan mengenali dari mana asal mereka. Bukankah jika seorang pegawai diidentifikasi asal instansinya, berarti akan lebih mudah pula dilakukan kontrol. Tidak hanya oleh pimpinan yang bersangkutan, tetapi juga oleh masyarakat. Apapun alasannya, bagi pegawai yang sehari-hari berkutat di dalam kantor, ide ini mungkin terdengar kurang menyenangkan. Tapi percayalah, bagi kami pegawai di lapangan, penggunaan seragam yang khas BPS akan sangat membantu ketika berhadapan dengan responden. Terakhir, kita semua sepakat bahwa kedepannya BPS harus dapat lebih dikenal luas oleh masyarakat. Untuk itu, hal pertama yang harus kita temukan adalah identitas kita.

Tulisan Pertama di Karimun

Kabupaten Karimun merupakan hasil pemekaran dari Kabupaten Kepulauan Riau melalui Undang-undang Nomor 53 Tahun 1999. Posisinya terletak di antara 0^o 35’ Lintang Utara sampai dengan 1^o 10’ Lintang Utara dan 103^o 30’ Bujur Timur sampai dengan 104^o Bujur Timur, terdiri atas daratan dan perairan, yang secara keseluruhan kurang lebih seluas 7.984 km². Kabupaten Karimun merupakan sebuah kabupaten kepulauan yang terdiri dari pulau besar dan kecil dengan jumlah sekitar 251 buah pulau, dimana semua pulau sudah bernama dan sebanyak 55 pulau telah berpenghuni. Dua pulau terbesar di wilayah ini menjadi sentra berbagai kegiatan ekonomi masyarakat dan juga pemukiman penduduk, yaitu Pulau Karimun dan Pulau Kundur.

Wilayah Kabupaten Karimun berada di antara Kota Batam, Singapura, Malaysia, Kepulauan Riau dan Riau. Hal ini  menjadikan Karimun sebagai tempat yang sangat strategis terutama untuk berbagai kegiatan perekonomian. Tahun 2006, laju pertumbuhan ekonomi terlihat ada kenaikan hal ini disebabkan rencana SEZ yang dicanangkan sedikit mendongkrak pertumbuhan ekonomi, kenaikan laju pertumbuhan ekonomi sebesar 6,05 persen. Pertumbuhan ekonomi masih didominasi oleh sektor pertanian, dengan kontribusi 32,50 persen terhadap total PDRB. Tingginya kontribusi tersebut sebagian besar (28,73 persen) merupakan kontribusi dari sektor perikanan. Hal ini dapat dimaklumi mengingat sebagian besar wilayah Karimun merupakan perairan. Selain itu, struktur dan komposisi tanah yang berupa tanah merah dan berpasir menjadikan wilayah ini kurang cocok untuk pengembangan tanaman bahan makanan. Selama ini, pasokan terhadap bahan makanan pokok lebih banyak didatangkan dari daerah lain. Hal itu menyebabkan situasi harga bahan makanan pokok menjadi sangat tergantung kepada pengaruh musim. Suatu kondisi yang sebenarnya kurang baik bagi masyarakat.

Bisa jadi hal inilah yang mendasari kurangnya perhatian pemerintah daerah setempat terhadap pengembangan pertanian tanaman pangan, terutama bahan makanan pokok serta hortikultura. Kurangnya perhatian ini dibuktikan dengan tidak adanya respon pemerintah daerah terhadap pelaksanaan Survei Pertanian (SP) tahun 2007. Pelaksanaan Survei pertanian tahun 2007 di Kabupaten Karimun tidak berjalan dengan lancar, padahal hasil dari survei ini sangat penting untuk mendapatkan data yang lengkap dan akurat sebagai acuan dalam perencanaan pembangunan di sektor pertanian, khususnya sub sektor tanaman pangan.

Sampai dengan tahun 2006, sebenarnya pelaksanaan SP di Kabupaten Karimun masih berjalan dengan lancar. Sampai kemudian terjadi tumpang tindih tanggung jawab pembayaran honor petugas PPL tahun 2006 antara pemerintah daerah dengan Dinas Pertanian Provinsi Kepri. Tidak jelas dibebankan kemana pembayaran honor tersebut. Informasi yang didapatkan dari PPL menyebutkan bahwa pembayaran honor tersebut pada tahun-tahun sebelumnya dibebankan kepada APBD. Akan tetapi ketika ditanyakan kepada Dinas Pertanian Provinsi Kepri, dijawab bahwa sebetulnya sudah ada honor untuk PPL tersebut yang dialokasikan oleh pusat. Petugas PPL yang merasa tidak mendapatkan haknya kemudian menolak untuk mengerjakan SP tahun 2007 dan mengembalikan dokumen SP yang dibagikan oleh Dinas Pertanian Kabupaten.

Pada awal tahun 2007, telah dilakukan kunjungan oleh Kabid Produksi ke Kantor Dinas Pertanian Kabupaten Karimun untuk membahas pelaksanaan SP tahun 2007. Pada kenyataannya, tidak ada tindak lanjut oleh Dinas Pertanian dari pertemuan tersebut. Sebagai konsekuensi dari otonomi daerah, Dinas Pertanian Provinsi Kepri tidak dapat memaksa Kabupaten untuk melaksanakan pekerjaan tersebut. Bahkan unsur pimpinan Dinas Pertanian Kabupaten Karimun sendiri terkesan tidak mengetahui dasar hukum mengenai pelaksanaan SP tersebut. Hal ini sudah dilaporkan oleh BPS Kabupaten Karimun baik ke BPS Provinsi Kepri maupun Dinas Pertanian Provinsi Kepri. Sampai dengan saat ini, dari sembilan kecamatan yang ada, laporan SP yang masuk ke BPS Kabupaten Karimun tahun 2007 hanya berasal dari satu kecamatan saja.

Penulis sadar bahwa sebagai orang baru yang menangani survei ini tentunya banyak fakta dan informasi mengenai pelaksanaan SP yang belum penulis pahami. Paparan diatas merupakan hasil diskusi dan pengalaman lapangan yang didapat selama tahun 2007. Permasalahan semacam ini bisa jadi dialami juga oleh wilayah lainnya, dan tidak setiap penanggung jawab kegiatan ini memiliki kemampuan yang sama dalam menanganinya. Akan tetapi mengingat betapa pentingnya pelaksanaan SP ini, maka diharapkan ada tindak lanjut dari BPS dan Departemen Pertanian. Sebab jika dibiarkan secara terus menerus maka hal ini dapat menghambat perencanaan pembangunan bidang pertanian terutama sub sektor tanaman pangan di Kabupaten Karimun khususnya dan Provinsi Kepulauan Riau pada umumnya. Mungkin ada baiknya pimpinan serta petugas BPS dan Dinas pertanian di daerah dikumpulkan bersama dan diberikan pelatihan atau pengarahan lebih lanjut. Apalagi kedepan kabarnya terdapat wacana untuk mengurangi area kerja PPL di Kabupaten Karimun dari kecamatan menjadi level desa. Tentunya hal ini akan menjadikan tanggungjawab atas pengelolaan data pertanian tingkat kecamatan di masa mendatang bisa menjadi semakin tidak jelas.

Teori Permintaan dan Penawaran Rumah

2.1.1    Karakteristik dan Fungsi Rumah

Rumah sebagai kebutuhan dasar mempunyai arti, fungsi, dan peran penting bagi keberadaan kehidupan seseorang. Perilaku masyarakat tercermin dari kondisi perumahan baik secara ekonomi maupun sosial. Di sisi lain, kondisi perumahan dan permukiman juga mencerminkan peran dan perhatian pemerintah terhadap penataaan dan penertiban kehidupan warganya. Dalam upaya pemenuhan kebutuhan dasar, rumah dapat menjadi tolak ukur tingkat kesejahteraan masyarakat (Isja, 2002).

Perumahan terdiri dari bangunan tempat tinggal bagi keluarga tunggal dan keluarga banyak. Ahmad Hidayat[7] mengemukakan bahwa sebagai komoditas, rumah memiliki karakteristik khusus yang membedakan dengan barang lainnya, yaitu:

1.      Rumah sangat terikat pada tempat/lokasi dan secara spasial (unsur perencanaan dan tata guna tanah) dapat dioptimalkan

2.      Rumah harus mempunyai fungsi, dalam arti memenuhi kebutuhan hidup penghuninya, yaitu mempunyai akses ke pusat kegiatan ekonomi, sosial dan memperhatikan fasilitas

3.      Lingkungan yang memadai, dalam arti perencanaan tata letak perumahan memenuhi standar lingkungan

4.      Bahan bangunan mempunyai struktur biaya berbeda, sehingga rentan terhadap perubahan harga

5.      Proyek pembangunan perumahan merupakan proyek investasi jangka panjang, brek even point akan didapat setelah kurang lebih lima tahun

6.      Trend menunjukkan bahwa harga tanah dan komponen bahan bangunan beranjak naik sehingga mempengaruhi harga rumah.

Menurut Isja (2002), makna perumahan dari waktu ke waktu telah berkembang, sehingga saat ini dapat dipahami sebagai berikut:

1.      Wadah pembinaan kesejahteraan keluarga, sesuai dengan UU No.4 Tahun 1992 tentang perumahan dan permukiman

2.      Sarana mempercepat pembentukan masyarakat yang utuh karena terbuka bagi semua suku dan budaya

3.      Peningkatan nilai lahan yang luar biasa akan menjadi suatu keuntungan bagi pemerintah untuk meningkatkan PAD, namun perlu dikelola lebih baik

4.      Dapat dipercepat dengan merintis pengembangan kawasan siap bangun

5.      Perumahan yang dibangun bersifat multi aspek dan sangat bermanfaat untuk mengembangkan SDM, karena memiliki fasilitas yang lengkap dan memadai

6.      Terjadi pergeseran pemahaman di masyarakat, bahwa saat ini rumah juga merupakan suatu investasi. Hal ini perlu diatasi melalui sistem seleksi calon penghuni demi menjamin pemerataan

7.      Rumah sederhana dapat dikembangkan oleh penghuni menjadi lebih memenuhi syarat

8.      Aspek lingkungan merupakan salah satu pencapaian yang penuh tantangan. Dalam pengembangannya harus melibatkan masyarakat

 

2.1.2 Rumah Tinggal Sebagai Konsumsi

Umumnya tujuan seseorang memiliki rumah adalah untuk tujuan konsumsi. Menurut catatan Econit Advisory Group[8], konsumsi didorong oleh pendapatan riil masyarakat yang meningkat, baik kelompok atas maupun bawah. Jadi peningkatan konsumsi masyarakat terjadi akibat optimisme konsumen pada prospek pemulihan ekonomi, serta peningkatan pendapatan riil masyarakat. Hanya, konsumsi tidak selalu menggunakan dana tunai dari tabungan masyarakat. Sebab, jumlah tabungan sering tak cukup untuk memenuhi kebutuhan konsumsi rumah tangga. Maka, mereka pun mengajukan kredit ke perbankan, baik secara langsung atau menggunakan kartu kredit, misalnya, untuk membeli rumah. Untuk itulah pihak perbankan menyediakan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) untuk membantu masyarakat dalam mendapatkan rumah yang diinginkan.

Ada dua hal yang menyebabkan dunia perbankan meningkatkan alokasi KPR-nya. Pertama, bank memiliki kelebihan dana namun mereka khawatir untuk menyalurkan kredit ke sektor besar seperti korporat, karena risikonya besar. Sebagai alternatif, mereka mengalihkan ke kredit konsumen antara lain KPR.

Faktor kedua adalah kondisi makro ekonomi saat ini yang cenderung mengalami kenaikan positif. Apalagi, sasaran KPR ini adalah para end user (pengguna akhir), yang mempunyai kebutuhan riil termasuk membeli rumah sebagai tempat tinggal. Jika ekonomi membaik masyarakat bisa membeli rumah dengan cara tunai atau mengangsur. Hal ini yang ditangkap sebagai peluang perbankan sehingga pemberian KPR diprediksi semakin meningkat.

 

2.1.3 Rumah Tinggal Sebagai Investasi

Selain untuk tujuan konsumsi, rumah tinggal juga dapat dijadikan sebagai suatu investasi. Di dalam teori ekonomi makro, investasi rumah tinggal dikategorikan sebagai salah satu bentuk investasi perusahaan. Investasi rumah tinggal terdiri dari bangunan tempat tinggal untuk keluarga tunggal dan keluarga banyak, untuk selanjutnya akan disebut sebagi perumahan (Joesron, 1991).

Perumahan yang ada diasumsikan sebagai salah satu bentuk aset yang dapat dimiliki oleh pemilik kekayaan di antara beberapa alternatif lainnya Perumahan digolongkan sebagai suatu aset karena memiliki umur ekonomis yang lama. Karena lamanya umur ekonomis tersebut, investasi perumahan pada tahun tertentu hanya merupakan bagian yang kecil saja dari stok perumahan yang ada.[9]

Investasi perumahan harus memperhatikan stok rumah yang tersedia. Permintaan akan stok perumahan tergantung pada pengembalian riil neto yang didapat dari memiliki rumah, dimana pengembalian bruto terdiri dari sewa, jika rumah disewakan, atau pengembalian implisit yang diterima pemilik rumah dengan tinggal dirumah tersebut, ditambah capital gain.[10] Pengembalian bruto adalah pendapatan yang mungkin diterima dari memiliki rumah sebelum memasukkan biaya dalam perhitungan. Biaya pemilikan rumah terdiri dari beban bunga cicilan kredit perumahan, ditambah pajak dan depresiasi. Penerimaan neto didapat setelah mengurangi penerimaan bruto dengan biaya-biaya tersebut.[11] Kenaikan penerimaan neto akan menjadikan rumah sebagai suatu investasi yang menarik.

 

2.1.4 Permintaan Rumah Tinggal

Turner (1976) mengemukakan bahwa dalam suatu keluarga terdapat tiga faktor yang mendorong untuk memiliki rumah. Pertama, keamanan, yaitu rumah tidak saja dijadikan tempat tinggal, tapi juga dapat memberi rasa aman bagi penghuninya. Kedua, identitas, yaitu rumah dapat dijadikan sebagai sarana pemenuhan harga diri. Ketiga, kesempatan, yaitu dikaitkan dengan kesempatan memiliki rumah yang terbatas (Ludis, 1995).

Permintaan rumah terutama dipengaruhi oleh tiga faktor: pendapatan, tingkat suku bunga kredit perumahan (hipotek), dan pajak. Ketika pendapatan naik, maka lebih banyak keluarga yang membeli rumah pertamanya atau pindah ke rumah yang lebih besar. Masyarakat akan meningkatkan permintaan ketika mereka memperkirakan ada pendapatan lebih tinggi yang sifatnya tetap. Tingkat suku bunga kredit perumahan akan mempengaruhi permintaan karena pembayaran kredit akan terbebani dengan bunga. Sementara itu, peraturan pajak yang dikeluarkan pemerintah memang tidak sering berubah, tapi ketika dilakukan akan mempengaruhi permintaan perumahan (Dornbusch et. al., 2004).

Barret dan Blair (1988) mengemukakan bahwa faktor ekonomi yang secara langsung mempengaruhi keberhasilan proyek perumahan adalah permintaan dan penawaran. Permintaan diasumsikan merupakan fungsi dari populasi, pendapatan, tenaga kerja, harga, pajak, suku bunga, uang muka, dan harapan masa depan. Hasil penelitian menunjukkan bahwa populasi, tenaga kerja dan pendapatan mempunyai hubungan yang kuat terhadap permintaan rumah (Soeharjoto, 2002).

Chaterjee pada tahun 1978 melakukan penelitian mengenai permintaan rumah tinggal di lima kota besar Indonesia yang meliputi Medan, Jakarta, Bandung, Yoyakarta dan Denpasar. Dengan menggunakan data cross sectional pada periode 1968-1969 dan 1969-1970, hasil penelitian menunjukkan bahwa setiap region memiliki pertumbuhan permintan yang berbeda antara pulau Jawa dan luar Jawa. Permintaan rumah tinggal di pulau Jawa tumbuh lebih cepat karena adanya pertumbuhan pendapatan yang lebih cepat daripada luar Jawa.[12]

            Menururt Iskandar (2002), secara umum permintaan rumah tinggal dipengaruhi beberapa faktor, yaitu:

1. kekayaan masyarakat, semakin tinggi pendapatan, maka tingkat permintaan akan meningkat
2. Tingkat pengembalian modal dari memiliki rumah. Jika kenaikan riil nilai rumah sebagai suatu investasi naik, maka permintaan rumah akan meningkat
3. Pendapatan yang bisa diterima dari aset lain
4. Suku bunga. Semakin tinggi tingkat suku bunga, maka akan semakin besar cicilan yang harus dibayarkan sehingga semakin rendah minat masyarakat dalam membeli rumah tinggal
5. Pertambahan penduduk dan pendapatan. Dalam jangka panjang, pertambahan penduduk dan pendapatan akan semakin meningkatkan permintaan terhadap rumah

Sedangkan Joesron (1991) menyatakan bahwa selain permintaan, faktor penawaran akan perumahan juga turut mempengaruhi ketersediaan stok perumahan. Penawaran perumahan baru merupakan fungsi dari harga perumahan tersebut. Penawaran rumah baru dipengaruhi oleh biaya faktor-faktor produksi yang digunakan dan faktor faktor teknologi yang mempengaruhi biaya bangunan. Selain itu, penawaran rumah baru juga merupakan investasi bruto, yaitu tambahan total pada stok perumahan.

 

 

2.2. Kajian Teori

2.1.1 Teori Permintaan

Manusia mempunyai kebutuhan yang tidak terbatas, sedangkan pendapatan yang ada selalu terbatas. Dengan demikian manusia perlu melakukan pilihan terhadap alternatif berbagai kebutuhannya (Soeharjoto, 1998).

Dalam teori ekonomi, konsumen adalah mereka yang membeli dan mengkonsumsi sebagian besar barang konsumsi dan jasa. Pakar ekonomi mengasumsikan bahwa setiap konsumen secara konsisten berusaha memperoleh kepuasan maksimum atau kesejahteraan atau utilitas sedangkan sumber daya yang ada yang terbatas. Akibatnya, tidak semua kebutuhan konsumen dapat terpenuhi (Lipsey, 1995).

            Dalam hukum permintaan dijelaskan sifat hubungan antara permintaan suatu barang dengan tingkat harganya. Secara sederhana, permintaan dapat diartikan sebagai jumlah barang yang dibeli konsumen pada berbagai tingkat harga, waktu, dan tempat tertentu.

Menurut Lipsey (1995), jumlah yang diminta adalah jumlah komoditi total yang ingin dibeli oleh semua rumah tangga. Banyaknya komoditi yang akan dibeli konsumen dipengaruhi oleh faktor harga komoditi itu sendiri, rata-rata penghasilan rumah tangga, harga komoditi yang berkaitan, selera distribusi pendapatan di antara rumah tangga, dan besarnya populasi. Menurut Arief (1996), fungsi permintaan terhadap barang yang diproduksi suatu perusahaan, misalnya barang X₁, dapat diformulasikan sebagai berikut:

X₁ = f (P₁, P₂, P₃, ..., P_n, Y, A, á)

dimana permintaan terhadap barang X₁ ditentukan oleh:

1.      Harga barang itu sendiri (P₁)

2.      Harga barang sejenis atau yang berkaitan dengan X₁, (P₂, P₃, ..., P_n)

3.      Daya beli konsumen atau pihak-pihak lain yang meminta barang X₁, yang tercermin dalam tingkat pendapatan (Y)

4.      Biaya iklan untuk mempromosikan barang X₁ (A)

5.      Faktor-faktor lain (á) yang akan ditentukan dari waktu ke waktu

Mankiw (2003), menyatakan bahwa faktor-faktor yang mempengaruhi permintaan individu adalah harga, pendapatan, harga barang lain yang berkaitan, selera, dan ekspektasi tentang keadaan dimasa yang akan datang. Begitu juga menurut Sukirno (2002), beberapa faktor penting yang mempengaruhi permintaan diantaranya adalah:

1.      Harga barang itu sendiri. Dalam analisis ekonomi, dianggap bahwa permintaan suatu barang terutama dipengaruhi oleh barang itu sendiri, dan dimisalkan faktor-faktor lain tidak mengalami perubahan (ceteris paribus). Dalam hukum permintaan, semakin rendah harga suatu barang maka semakin banyak permintaan atas barang tersebut. Sebaliknya, semakin tinggi harga suatu barang, semakin sedikit permintaan atas barang tersebut

2.      Harga barang lain yang berkaitan dengan barang tersebut, yang meliputi tiga jenis barang yaitu barang pengganti, barang pelengkap dan barang yang tidak memiliki kaitan sama sekali (netral)

3.      Pendapatan rumah tangga dan pendapatan rata-rata masyarakat, merupakan faktor yang sangat penting dalam menentukan corak permintaan terhadap berbagai jenis barang. Perubahan terhadap pendapatan selalu menimbulkan perubahan terhadap berbagai jenis barang

4.      Corak distribusi pendapatan dalam masyarakat. Jika pendapatan sebagian masyarakat meningkat atau sebagian lainnya mengalami penurunan, maka jenis barang yang diminta juga akan berubah

5.      Cita rasa/selera masyarakat. Jika selera masyarakat terhadap suatu jenis barang berubah, maka permintaan terhadap barang tersebut juga akan berubah

6.      Jumlah penduduk, dalam hal ini tidak dengan sendirinya menyebabkan pertambahan permintaan. Biasanya pertambahan penduduk diikuti dengan perkembangan dalam kesempatan kerja. Dengan demikian lebih banyak orang yang menerima pendapatan dan meningkatkan daya beli. Peningkatan daya beli ini akan meningkatkan permintaan

7.      Ramalan mengenai keadaan dimasa yang akan datang. Jika ramalan keadaan dimasa datang menunjukkan harga-harga meningkat, maka konsumen akan membeli lebih banyak pada saat ini untuk menghemat pengeluaran.

Hubungan antara permintaan suatu barang dengan tingkat harganya tersebut disajikan pada kurva permintaan yang memiliki slope negatif. Kurva permintaan digambarkan dengan asumsi bahwa setiap faktor, kecuali harga komoditi itu sendiri diasumsikan konstan.  Perubahan pada setiap variabel yang sebelumnya dianggap konstan akan menggeserkan kurva permintaan itu ke posisi yang baru. Pergeseran kurva permintaan disebabkan oleh perubahan faktor-faktor lain yang mempengaruhi perubahan permintaan kecuali harga barang itu sendiri.

Kenaikan pendapatan rata-rata rumah tangga akan menyebabkan kurva permintaan bergeser ke kanan (D₁) yang menunujukkan terjadinya peningkatan permintaan akan suatu komoditi dalam setiap tingkat harga yang memungkinkan.  Perubahan dalam distribusi pendapatan akan membawa dua pengaruh.  Bagi mereka yang memperoleh tambahan pendapatan akan menggeser ke kanan kurva-kurva permintaan untuk komoditi yang dibeli (D₁), sedangkan bagi mereka yang berkurang pendapatannya akan menggeser ke kiri kurva-kurva permintaan (D₂).

Kenaikan harga barang substitusi juga akan membuat kurva permintaan bergeser ke kanan (D₁), sebaliknya kenaikan harga barang komplementer akan mengakibatkan kurva permintaan bergeser ke kiri (D₂) sehingga jumlah komoditi yang diminta pada setiap tingkat harga akan lebih menurun.

Selain hal-hal tersebut di atas, kenaikan jumlah penduduk juga akan mengakibatkan pergeseran ke kanan kurva-kurva permintaan (D₁) yang menunjukkan bahwa akan lebih banyak produk yang dibeli pada setiap tingkat harga. Selera masyarakat juga mempunyai pengaruh yang cukup besar terhadap keinginan untuk membeli berbagai produk.  Oleh karena itu, setiap perusahaan yang memasarkan produk-produk konsumsi perlu dan harus mengkaji mengenai preferensi konsumennya yang cenderung akan terus berubah. Dengan demikian, diharapkan produk yang dihasilkannya dapat memenuhi selera konsumen dan dapat meningkatakan tingkat permintaan terhadap produknya.

 

2.1.2 Teori Penawaran

            Hukum penawaran pada dasarnya mengatakan bahwa semakin tinggi harga suatu barang, maka semakin banyak jumlah barang tersebut akan diatwarkan oleh penjual. Sebaliknya, semakin rendah harga barang, maka semakin sedikit jumlah barang tersebut yang ditawarkan (Sukirno, 2002).

Secara umum, jumlah barang yang ditawarkan tergantung dari banyaknya barang yang dapat dihasilkan oleh suatu unit produksi. Untuk itu, perlu dipertimbangkan juga peranan faktor-faktor produksi terhadap banyaknya output yang dihasilkan. Semakin banyak output yang dihasilkan maka semakin banyak pula jumlah barang yang ditawarkan. Jumlah output dapat diperkirakan dengan menghitung biaya produksi, misalnya dengan menggunakan fungsi Cobb-Doglas[13]:

Q = K^á L^â

di mana

            Q = output riil

            K = modal

            L = tenaga buruh

            Mankiw (2003) menyatakan faktor yang menetukan penawaran adalah harga, harga input, teknologi dan ekspektasi. Sedangkan menurut Sukirno (2002), selain faktor biaya produksi, keinginan penjual untuk menawarkan barangnya dipengaruhi oleh beberapa faktor, diantaranya:

1. Harga barang itu sendiri

2. Harga barang-barang lain yang berkaitan

3. Tujuan operasi perusahaan tersebut

4. Tingkat teknologi yang digunakan

 

2.1.3 Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Pembangunan Perumahan

            Perumahan merupakan salah satu kebutuhan pokok manusia. Walaupun demikian, pada umumnya perumahan masih merupakan masih dikategorikan sebagai barang mewah. Hal ini dikarenakan harga rumah yang masih cukup tinggi jika dibandingkan dengan rata-rata pendapatan masyarakat.

            Selain pendapatan masyarkat, masih banyak faktor yang mempengaruhi pembangunan perumahan. Secara umum faktor-faktor tersebut dapat digolongkan sebagai faktor yang mempengaruhi permintaan dan faktor yang mempengaruhi penawaran. 

Pada dasarnya keputusan seseorang untuk memiliki rumah dipengaruhi oleh motif konsumsi dan motif investasi. Dengan mengasumsikan bahwa rumah sebagai kebutuhan pokok tidak memiliki barang pengganti, maka kemungkinan bagi seorang konsumen hanyalah menyesuaikan jenis rumah yang ingin dimiliki dengan tingkat pendapatannya. Jadi jika misalnya seorang konsumen tidak dapat membeli rumah tipe menengah, maka ia akan mengalihkan pembelian ke tipe yang lebih rendah yaitu tipe sederhana. Dalam hal ini perumahan yang dimaksudkan adalah semua jenis tempat tinggal yang dibeli oleh konsumen.

Dengan asumsi tersebut, maka permintaan perumahan untuk kedua motif tersebut akan dipengaruhi oleh faktor harga rumah, daya beli masyarakat dan faktor lain yang ditentukan dari waktu ke waktu. Berdasarkan penelitian diatas, maka dapat diperkirakan bahwa faktor-faktor yang mempengaruhi pembangunan perumahan diantaranya:

1. Harga Rumah

Untuk membangun sebuah rumah dibutuhkan waktu yang cukup lama, umumnya kurang dari setahun, maka untuk pembangunan perumahan secara masal tentunya diperlukan waktu lebih dari itu. Dengan jangka waktu pembangunan perumahan yang cukup lama, maka pada setiap waktu stok perumahan diasumsikan tetap, dimana terdapat stok perumahan yang telah tertentu (fixed) yang tidak dapat disesuaikan dengan cepat sebagai tanggapan terhadap perubahan perubahan harga.

Komponen harga rumah pada keseimbangan merupakan titik pertemuan antara permintaan dan penawaran. Perubahannya dapat diukur dengan menggunakan indikator inflasi sektor perumahan. Jika harga rumah terus mengalami kenaikan, maka permintaan dari masyarakat akan menurun. Sebaliknya, kenaikan harga rumah merupakan suatu rangsangan bagi pihak pengembang untuk membangun perumahan.

2. Daya Beli masyarakat

Nicolson (1999) mengemukakan bahwa jika pendapatan bertambah maka secara otomatis bagian dari pendapatan yang akan dibelanjakan akan bertambah, sehingga jumlah barang yang bisa dibeli juga meningkat (Iskandar, 2002). Sedangkan Soeharjoto (1998) menyatakan  bahwa semakin besar pendapatan per kapita, maka pembelian perumahan akan bertambah.

Berdasarkan konsep engel, semakin tinggi tingkat pendapatan maka semakin rendah porsi pendapatan yang dibelanjakan untuk makanan, dan semakin tinggi pula porsi pendapatan yang dibelanjakan untuk kebutuhan non-makanan. Jika pendapatan per kapita masyarakat meningkat, maka porsi pendapatan yang digunakan untuk membeli rumah atau membayar cicilan KPR lebih besar.

3. Tingkat Bunga

Semakin tinggi tingkat suku bunga kredit, maka semakin besar cicilan kredit yang harus dibayarkan oleh nasabah. Tingkat suku bunga berbeda tergantung tingkat kepercayaaan kredit dari si peminjam, jangka waktu pinjaman dan bebagai aspek perjanjian lainnya antara peminjam dengan pemberi pinjaman (Dornbusch et. al., 2004).

Kenaikan tingkat suku bunga kredit, baik konsumsi maupun investasi akan mengurangi permintaan agregat untuk setiap tingkat pendapatan, karena disamping menaikkan jumlah cicilan kredit yang harus dibayar, tingkat suku bunga yang lebih tinggi juga akan mengurangi keinginan untuk baik untuk konsumsi maupun berinvestasi.[14]

4. Jumlah Penduduk

Komponen faktor lain yang ditentukan dari waktu ke waktu untuk permintaan perumahan adalah Jumlah penduduk. Jumlah penduduk yang besar merupakan pasar yang potensial dalam memasarkan suatu produk. Kenaikan pada tingkat pertumbuhan populasi akan menyebabkan kebutuhan perumahan menjadi semakin besar.

Biasanya pertambahan penduduk juga diikuti dengan perkembangan dalam kesempatan kerja. Dengan demikian lebih banyak orang yang menerima pendapatan dan meningkatkan daya beli. Peningkatan daya beli ini akan meningkatkan permintaan.